Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara.

Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga.

Kondisi Tunai dan Terang tersebut dirasa kurang mengakomodir kebutuhan bisnis saat ini,

lalu kemudian muncul penafsiran bahwa "Tunai dan Terang" adalah Syarat untuk melakukan Jual Beli dengan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Baca juga Teknik Aman Membeli Tanah Girik

Untuk kemudian ketika Syarat "Tunai dan Terang" belum bisa terpenuhi misalnya karena:

• Sertipikat masih dalam Proses Pemecahan;

• Pembeli hanya mampu melakukan pembayaran secara bertahap;

• Objek tanah masih dalam proses pembangunan;

• dan lain-lain.

Dilihat dari empat contoh keadaan diatas, maka kondisi Tunai dan Terang yang dimaksud belum bisa terpenuhi,

oleh karenanya lahirlah Lembaga Pengikatan Jual Beli tanah atau yang biasa kita dengan nama Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

PPJB adalah pengikatan komitmen seseorang untuk melakukan penjualan dan pembelian hanya kepada pihak yang mengikatkan diri di dalam PPJB.

Sementara?

Iyak betul, PPJB adalah bentuk pengikatan sementara hingga masing-masing pihak memenuhi syaratnya. Syarat apa? Syarat Tunai dan Terang.

Lalu apa dasar hukumnya melakukan PPJB ?

Pada pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, diatur bahwa semua kontrak (perjanjian) yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal ini membahas tentang kebebasan berkontrak.

Kemudian dapat pula dijelaskan bahwa PPJB adalah perjanjian dengan SYARAT TUNDA, yang ditunda adalah pelaksanaan Jual Beli dengan AJB dihadapan PPAT,

dengan syarat JIKA KETENTUAN TUNAI DAN TERANG TERPENUHI maka harus segera melaksanakan AJB di hadapan PPAT.

Contoh Kasus:
A ingin membeli tanah dan bangunan milik B yang menjual dengan harga Rp.100.000.000,-, namun A mampu melakukan pembayaran tersebut dengan 4 kali tahap. Maka jika B sepakat dengan metode pembayaran tersebut dapatlah dibuat PPJB dengan syarat tunda TIDAK LUNAS, ketika syarat tunda tersebut terpenuhi (Pelunasan pada Pembayaran ke-4), maka harus segera dilakukan AJB dihadapan PPAT. Jangan ditunda lagi.

Dengan Kata lain dilarang untuk membuat suatu Kuasa atas peralihan tanah yang bersifat mutlak.

Untuk itulah perlu dicermati agar dalam pembuatan Surat Kuasa tidak bersifat mutlak. Di dalam Diktum pertama setidaknya ada penegasan pelarangan tersebut:

"Melarang  Camat  dan  Kepala  Desa  atau  Pejabat  yang  setingkat  dengan itu, untuk membuat/menguatkan  pembuatan  Surat  Kuasa Mutlak  yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah."

Artinya Pejabat-pejabat yang dimaksud dalam diktum pertama dilarang untuk membuat dan termasuk juga menguatkan.

Kata "Menguatkan" maksudnya adalah dengan melakukan rujukan di dalam dokumen tertentu, melakukan legalisasi, atau sekedar Foto Copy sesuai asli.

Agar profesi PPAT dan Jabatan lain yang terkait pertanahan tidak terjebak di dalam pembuatan Kuasa Mutlak,

ataupun sekedar melakukan "penguatan" atas Kuasa Mutlak, mari cermati bunyi diktum kedua Intruksi MENDAGRI tersebut:

Yang dimaksud kuasa mutlak adalah kuasa terkait pemindahan hak atas tanah yang memuat:

"Kuasa  Mutlak  yang  dimaksud  dalam  Diktum  Pertama  adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa"

Artinya di dalam Kuasa tersebut dilarang mengandung unsur TIDAK DAPAT DITARIK KEMBALI. Maka ketentuan yang dimaksud di dalam  Pasal 1813 KUHPerdata tidak dapat dikesampingkan.

Sehingga Kuasa secara hukum harus dapat batal dengan ketentuan:

1. Dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa;

2. Dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa;

3. Dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa

4. Dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

"Kuasa  Mutlak  yang  pada  hakekatnya  merupakan  pemindahan  hak atas  tanah  adalah  Kuasa  Mutlak  yang  memberikan  kewenangan kepada   penerima kuasa   untuk   menguasai   dan menggunakan tanahnya  serta  melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya."

Artinya kuasa menjual terhadap bidang tanah haruslah berbentuk KUASA KHUSUS

tidak boleh mencakup segala macam tindakan hukum mulai dari Menjual, menyewakan, meminjam pakaikan, Kerjasama, dan lain-lain di dalam satu kuasa.

Oleh karena itu jangan pernah menggunakan kata "KUASA MUTLAK" atau "KUASA MENJUAL" sebagai judul Kuasa,

tetapi sebaiknya menggunakan kata "KUASA UNTUK MENJUAL" sebagai judul. Sehingga dari judul saja sudah terlihat bahwa kuasa tersebut khusus untuk melakukan penjualan.

Karena di dalam diktum kedua huruf (b) melarang membuat kuasa dengan cakupan seluruh perbuatan hukum, maka Subtitusi sudah pasti juga TIDAK BOLEH di dalam Kuasa.

KESIMPULAN:

• Boleh saja membuat sebuah Kuasa Untuk Menjual asalkan menghindari sifat KEMUTLAKAN.

• Tidak hanya dilarang untuk membuat tetapi juga "menguatkan" seperti Legalisasi, Waarmerking, merujuk/ menunjuk nomornya, dan Foto Copy sesuai Asli.

• Pasal 1813 KUHPerdata tidak bisa dikesampingkan.